État des risques : le document obligatoire pour vendre ou louer

À chaque vente et à chaque location, le vendeur ou le bailleur doit remettre un état des risques. Ce document dit à quoi le logement est exposé : inondation, retrait-gonflement des argiles, séisme, radon, pollution des sols. Il est gratuit, il se fabrique en dix minutes, et son oubli peut coûter une partie du prix de vente.

Ce que c'est, exactement

L'état des risques et pollutions, souvent appelé ERP, est un formulaire réglementaire prévu par le code de l'environnement. Il ne décrit pas l'état du bâtiment : il décrit la situation de la parcelle au regard des risques recensés par l'État. Un logement neuf et parfaitement sain peut se trouver en zone d'aléa fort, et un logement fissuré peut se trouver en zone d'aléa nul.

C'est une différence essentielle, et elle explique la plupart des malentendus entre vendeurs et acquéreurs. L'état des risques répond à la question « où est ce bien ? », pas à la question « ce bien est-il en bon état ? ».

Quand faut-il le fournir

Depuis le 1^er janvier 2023, l'information intervient beaucoup plus tôt qu'avant :

• l'annonce immobilière doit déjà mentionner que le bien est exposé à des risques et renvoyer vers Géorisques ;
• l'état des risques complet est remis dès la première visite du bien ;
• il est ensuite annexé à la promesse de vente, puis à l'acte authentique, ou au bail dans le cas d'une location.

Sa durée de validité est de six mois. Un état des risques établi en janvier n'est plus valable pour une signature en septembre : il faut le régénérer, ce qui prend quelques minutes.

Ce qu'il contient

Le document reprend, pour la parcelle concernée :

• les plans de prévention des risques applicables, qu'ils soient naturels (inondation, mouvement de terrain, incendie), miniers ou technologiques, et le zonage de la parcelle dans ces plans ;
• le zonage sismique de la commune, de 1 (très faible) à 5 (fort) ;
• le classement de la commune en potentiel radon significatif (catégorie 3) le cas échéant ;
• l'appartenance éventuelle à un secteur d'information sur les sols, c'est-à-dire un terrain qui a connu une activité polluante ;
• l'exposition au recul du trait de côte pour les communes littorales concernées ;
• le bruit, pour les biens situés dans un plan d'exposition au bruit d'aérodrome.

La déclaration des sinistres, l'autre obligation qu'on oublie

À côté de l'état des risques, le vendeur doit déclarer par écrit les sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre de la catastrophe naturelle pendant la période où il a été propriétaire. C'est une obligation distincte, et c'est souvent celle qui fait mal.

Concrètement : si votre maison a été fissurée lors de la sécheresse de 2022, que vous avez été indemnisé, et que vous ne le déclarez pas, vous vous exposez à un contentieux même plusieurs années après la vente. La discrétion est un mauvais calcul, d'autant que l'acquéreur peut retrouver l'historique des arrêtés de la commune en quelques secondes.

Qui l'établit et combien ça coûte

Rien n'oblige à passer par un professionnel. Le service Géorisques permet de générer l'état des risques gratuitement, à partir de l'adresse ou de la référence cadastrale du bien. Le document produit est le formulaire réglementaire, prêt à signer.

Un diagnostiqueur peut le faire à votre place, souvent en le glissant dans le lot des autres diagnostics obligatoires, pour quelques dizaines d'euros. C'est un confort, pas une obligation. En revanche, la signature du vendeur ou du bailleur est requise, et la date compte : c'est elle qui fait courir les six mois.

Ce que risque celui qui l'omet

La sanction n'est pas une amende, elle est contractuelle, et c'est ce qui la rend dissuasive. En l'absence d'état des risques, ou si le document remis est erroné, l'acquéreur ou le locataire peut demander au juge :

• la résolution du contrat, c'est-à-dire l'annulation de la vente ou du bail ;
• ou une diminution du prix, proportionnée au préjudice.

Dans les faits, la seconde branche est la plus utilisée : un acquéreur qui découvre après coup que sa maison est en zone d'aléa argiles fort, dans une commune reconnue huit fois en catastrophe naturelle sécheresse, dispose d'un argument sérieux pour renégocier.

Les cinq erreurs les plus fréquentes

1. Réutiliser un document de plus de six mois. C'est l'erreur la plus banale, et elle suffit à rendre l'information caduque.
2. Confondre l'état des risques et le diagnostic technique. L'un parle du territoire, l'autre du bâtiment. Les deux sont nécessaires.
3. Oublier la déclaration des sinistres indemnisés. Elle est distincte et ne figure pas automatiquement dans le formulaire.
4. Le remettre à la signature. Depuis 2023, c'est dès la première visite, et l'annonce doit déjà signaler l'exposition.
5. Croire qu'un aléa faible dispense de vérifier. Le zonage est communal ou parcellaire, il ne dit rien de la qualité des fondations.

Ce qu'un acheteur devrait faire en plus

L'état des risques est un point de départ, pas une conclusion. Si le bien vous intéresse vraiment, trois vérifications complémentaires valent le temps qu'elles prennent :

• consulter l'historique complet des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune, année par année ;
• demander au vendeur s'il existe une étude de sol (obligatoire depuis la loi ELAN pour la vente d'un terrain constructible en zone d'aléa argiles moyen ou fort) ;
• en zone argileuse, faire regarder les fissures existantes par un professionnel avant de signer, plutôt qu'après.

Pour aller plus loin : notre dossier sur le retrait-gonflement des argiles, celui sur le risque inondation, et le guide de l'étude de sol obligatoire.